近期地方版“國五條”紛紛出臺，因內容簡略、流于形式而被戲稱為“微博體”。不少人認為：“國五條”尚未實施，已被架空。尤其是最受關注的20%的個稅繳納問題，因地方態度曖昧，被認為尚未推行已經大打折扣。

     接受中國經濟時報采訪的業內諸多專家學者認為，主要是地方財力緊張，經不起市場再受打壓。對于各地而言，由于各地情況不同，一些地區房價并無上漲趨勢，也無抑制房價需要，政策執行沒有必要一刀切。

     “國五條”動了地方的奶酪？

     “對房地產業中央、地方利益不同，因此態度不同。中央主要從民聲訴求、宏觀大局考慮要調控；但房地產收益都歸于地方，在經濟不太穩定的情況下，房地產業有穩定經濟促進發展的作用，地方對其依賴度較高。”上海財經大學公共經濟管理學院教授、博士生導師胡怡健告訴中國經濟時報記者。

     根據財政部公布的《年1-2月財政收支情況》，今年1-2月累計，地方(本級)11647億元，同比增長12.9%。其中，土地增值稅515億元，同比增長42.1%；以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象的契稅為487億元，同比增長31.6%。

     中央財經大學財政學系主任、財政稅收研究所所長曾康華向中國經濟時報記者表示，國務院要求在3月底公布地方細則，但多數地方不是動作遲緩就是簡單敷衍。地方政府有苦衷，房地產是地方財政的增長點，地方政府不愿房價下滑，僅是希望能遏制房價過快增長，許可合理的增長。

     根據財政部今年公布的《稅收收入增長的結構性分析》，2012年全國稅收總收入同比增長僅12.1%。2012年城鎮土地使用稅實現收入1541.72億元？熏同比增長26.1%？熏比上年增速加快4.4個百分點。同期，土地增值稅則同比增長31.8%。

     “地方上，尤其是二三線城市對‘國五條’細則在實施上動力不足。土地收入和房地產業在當地財政、稅收收入中貢獻較大。交易環節嚴格征稅，會產生負面影響，令房地產交易在未來萎縮。地方政府有保民生、維護穩定、發展經濟的責任，房地產業是其重要支撐。”財政部財政科學研究所研究員陳少強對中國經濟時報記者坦言。

     地方執行20%個稅得不償失

     “國五條”中最受關注當屬20%差額個稅問題，可地方細則中為何對這點不是避而不談，就是避重就輕呢？

     “地方政府不太配合國務院的調控措施，也不愛強調20%個稅，只關注房價漲幅不高于居民收入增幅。地方從自身利益出發，不希望樓市進入冬季，打擊自己。”西南財經大學財政稅務學院教授、博士生導師付志宇告訴中國經濟時報記者。

     從近期各一二線大城市出臺的細則看，廈門的細則相對比較嚴謹。廈門對20%的個稅征收相對明晰：能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征；不能核實原值的，按交易總額的1.5%計征。不過大部分地區對此往往語焉不詳，像濟南、南京、杭州等地甚至避而不談。

     廈門大學管理學院教授、中國資本市場研究中心主任屈文洲向中國經濟時報記者表示，“地方不愿大力落實，因為其與地方利益沖突。土地財政外的預算財政是基本的‘吃飯財政’，無力支撐地方發展，而政績要靠土地財政支撐。一旦地方嚴格執行20%個稅，造成的損失恐無以彌補。地方政府缺乏合理的融資渠道，另有投資沖動的慣性，且機制上激勵有余，制約不足。”

     付志宇也認為，嚴格執行20%個稅，二手房市場會萎縮，并影響地方經濟活力，地方政府承受不了。

     有分析認為，地方架空“國五條”，說明房地產在地方仍處于無冕之王的支柱地位。

     難道這20%的差額個稅不會一定程度填補地方政府的財政虧空么？

     “房地產發展了將近20年，爆炸式增長約10年左右，其發展跟分稅制改革有關聯。這20%的個稅作為所得稅，40%留給地方政府，60%歸國家，地方政府在20%個稅中受的實惠不多，得到的利益遠不能彌補市場抑制帶來的損失，因此缺乏執行動力。”屈文洲說。

     陳少強也認為，對地方來說收這點稅得不償失，他們不希望竭澤而漁。

     根據證券時報提供的數據，自1989年到2010年，賣地收入占地方財政收入的比例從0.24%升至74.14%。現時我國涉及房地產的稅種達12項。2012年，房地產稅收占地方財政收入的比重進一步提升至16.6%，房地產“五稅”首破萬億，創下歷史新高1.01萬億元。

     曾康華表示，地方政府不希望房地產價格下降，這涉及利潤、房地產開發、稅收等一系列收益問題。今年財政收入從中央到地方都十分緊張，增幅創多年來新低。融資平臺、土地財政前兩年受到了打壓，如果房產業再受壓制，地方財政猶如雪上加霜。房價一旦負增長，可能帶來更嚴重的問題。

     不愿透露個人及企業信息的某房地產開發集團總裁助理告訴中國經濟時報記者，地方多處于財政吃緊的狀況，20%個稅的落實狀況會大打折扣，他們對市場前景并不擔心。

     “地方要想通過活躍一手房來彌補收入也不現實，因為地方新建住房越來越少，尤其是較大的城市。缺乏富余的土地，即便有，價格也會很高。因此，壓制二手房的措施在執行的嚴格程度上就打了折扣。”付志宇說。

     因地制宜或優于一刀切

     各地“國五條”細則紛紛出臺后，據“中國新聞網”消息，因受20%個稅政策影響，多地二手房交易量收窄，北京、上海、廣州、南京都出現了不同程度的趨冷。

     “各地情況本就不一樣，在‘國五條’出臺前，除部分一二線城市上漲外，許多東部地區大中城市已經出現了房價下跌。在中心城區外，發達城市的郊區房價不乏早已下挫者，如杭州下沙地區房價就出現了大幅下跌。廣大中小城市更缺乏房價上漲動力。采取一刀切的辦法未必明智，各地根據情況進行適度變通有其必要性。‘國五條’主要針對房價上漲較快的地區要求嚴格20%的個稅征收，并未強調所有地區必須都執行這個尺度。”胡怡健說。

     “三線城市樓市去庫存壓力大，房價腰斬亦無人問津。”華夏時報曾于今年報道。經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠也曾表示，2013年三線城市房價下行壓力很大。據今年1月份統計數字，南通待開發的土地面積達到6000萬平方米，高企的庫存與有限的消化能力之間矛盾凸顯。按照目前南通常住人口計算，每月僅需不到460套房源。部分中小城市隱現“鬼城”危機。

     深圳房地產交易網某房地產知情人士告訴本報記者，“國五條”在每個地方的具體落實會有差異，深圳地區的房地產業目前還沒有受到影響。

     付志宇認為，有了一定銷售量才能考慮調控房價，有了分母才能調分子。地方收入拮據也并非中央樂于見到的狀況，地方還相對依賴房地產。只有尊重現實，逐步通過結構調整，才能改變狀況。一下子調整太大未必收效良好，地方政府短期內并無替代房地產業收入的新途徑。

     “那種地方財政少一塊補一塊的思路不對，應該轉換政府角色與職能，將更多的領域還給市場，而無需直接從事投資。政府應著重提高自己的社會管理水平，不能過度干預該由市場作用的領域。投資少了，融資的需求就低了，利于預算平衡。考核標準應更多傾向于社會管理、民生問題、可持續發展與環境治理等，這要靠管理的軟環境提升和制度完善來改變。”屈文洲說。