市場預期出現變化

　　杭州、常州等地接連出現樓盤降價銷售現象，使得馬年樓市開局顯得步履蹣跚。

　　杭州北海公園項目在春節后率先打出“直降2000 元” 的口號，附近天鴻香榭里項目第一時間跟風。此外，常州雅居樂星河灣項目也遙相呼應，宣稱降價幅度高達5000 元/平方米。雖然這僅僅只是二、三線城市個別項目的促銷行為，但卻引起了整個市場的高度關注。由此引發關于房價“崩盤”爭論，包括任志強、王健林等地產大佬也參與了進來。

　　一次在弱市中再正常不過的降價促銷行為，緣何會鬧出這么大的動靜？專家分析指出，這是市場預期出現變化引發的反應。有業內人士表示，如果市場本身很火熱的話，這樣一個消息根本無法產生如此巨大的反響。而目前市場之所以如此，這說明整個市場的參與者預期都在發生變化，購房者的預期在變化，開發商的預期在變化，金融機構的預期在變化。

　　冰凍三尺，非一日之寒。目前樓市處于這樣一種環境中，其實是之前的一系列變化所產生的結果。2013 年四季度，受“錢荒”收緊影響，銀行信貸政策開始收緊，不少購房者不得不面對貸不到款，或者審批時間被延長的窘境。而就在此時，包括北京、上海等十多個城市，迫于房價上漲無法完成年度房價控制目標，加大了調控力度，比如提高二套房貸首付比例及上浮貸款利率水平，以及提高外地人購房門檻，將一部分需求暫時排除出去。此外，美國也在此時宣布逐步退出QE，資金的回流會導致國內房地產市場進一步“缺血”，從而加深了對資金短缺的恐慌程度。

　　此外，多地接連出現“空城”現象，也讓市場神經進一步緊繃。除了鄂爾多斯(600295)等地出現“空城”現象之外，還有報道稱，包括江蘇、河南、湖北、遼寧、云南等地城市均榜上有名。有資料顯示，僅去年，國內就出現了12 座新“鬼城”，在這些城區內，多數樓房空置率極高，很少有人居住。

　　面對這樣的變化，很難讓人對樓市持樂觀態度。

　　房價沖高接近頂部

　　經歷過去“黃金十年”的樓市，房價已經接近階段性頂部。

　　據中國指數研究院發布的數據表明，2013 年北京同比上漲28.33%，廣州、深圳分別上漲27.59%和24.73%，上海漲幅為15.63%。

　　縱觀近十年的變化情況，不難發現房價一直處于上升通道中。以北京為例，中國指數研究院數據表明，2013 年全市均價為20658 元/平方米，為歷史最高點。雖然在2010 年至2011 年間，房價出現些微震蕩，但幅度極小。此外，包括上海、深圳、重慶、南京、杭州等城市，房價均是如此（具體可見表1）。

　　鑒于市場預期的改變，有業內人士指出，目前房價已經接近階段性頂部，再次上漲的動力已經不足。其實，部分供需失衡的城市，已經走出沖高回落行情，價格與高點時期相比出現回落。最為明顯的是溫州，不少溫州市中心二手房價格與最高點相比，已經腰斬。數據也表明，溫州2013 年均價為16430 元/平方米，相比18403 元/平方米的高位，下滑了10.72%，走出了與國內大多數城市不一樣的走勢。此外，大連房價也在火爆的2013 年出現陰跌跡象，全年11151 元/平方米的均價，同比上一年度幾乎持平，而與2011 年的均價水平相比，明顯回落，跌幅達11.5%。

　　表1 國內部分城市近9年來均價變化情況（單位：元/平方米）

　　時間　 北京 上海 深圳 廣州 天津 重慶 南京 杭州 武漢 成都 大連 溫州

　　2013年 23422 24133 21627 14758 10218 6976 12916 21758 6849 9437 11151 16430

　　2012年 20772 22518 18906 14044 10061 6435 10850 18066 6367 8572 11168 18403

　　2011年 21646 22278 18984 13401 9345 6634 12524 21407 6412 9163 12600 17239

　　2010年 20063 21728 20106 12484 9297 5562 11437 22469 6213 7825 11374 13658

　　2009年 14465 16039 14975 9346 7414 4344 7887 14520 5257 5179 8472 13424

　　2008年 13362 13971 12655 9340 6921 4935 6688 14700 5406 5247 7745 -

　　2007年 11850 10556 13417 8599 6116 - - 10609 4412 - 6820 -

　　2006年 7918 9655 9055 6352 4804 - - 8806 3851 - 5656 -

　　2005年 7173 7767 6964 - 4028 - - - - - - -

　　數據來源：中國指數研究院。廣州均價為剔除保障房。

　　就目前而言，國內房價會否整體沖高回落，目前尚不得而知。不過市場大多數看法是，2014 年房地產市場即使保持上漲態勢，但漲幅相比2013 年會大幅下滑；而市場分化進一步加劇，尤其部分供大于求的三、四線城市，將會面臨嚴峻的考驗。當然，也有悲觀一些的專家認為，2014 年房價走勢比較微妙。經濟學家馬光遠在接受本刊采訪時甚至表示，房價下跌是大概率事件。

　　專家預計，風險最先爆發出來的是部分供求矛盾尖銳的城市，尤其是一些高庫存城市。除了房價已經出現下降的溫州、鄂爾多斯等城市，寧波和東莞兩個城市也比較危險。根據現有的去化速度估算，這兩個城市的庫存去化周期分別為74 個月和46 個月。另外，青島的去化周期為24個月，也面臨著不小的去庫存壓力。

　　持有房產面臨兩難

　　一方面是房價上漲難度不小，租金收益率處于最低谷，另一方面卻又不得不面對高額的轉讓成本，以及有可能增加的持有成本，讓投資房產變成了一件相當尷尬的事。各地租金收益率普遍偏低，這已成既定事實。中原地產（集團）研究中心提供的數據表明，目前包括“北上廣深”的一線城市，以及天津、成都等重點城市，其租金回報率均在2%左右的低位（如圖所示）。

　　租金收益率偏低現象，其實已經維持了很長一段時間。以上海為例，數據表明，在2008 年就已經跌破3%，隨后便一直在2.1%的低位水平徘徊。此外，北京、廣州、天津等地，也都是如此。雖然其間曾有回升的現象出現，但也僅僅只是“曇花一現”。

　　數據來源：中原地產（集團）研究中心

　　另一方面，隨著各項稅費從嚴征收，投資房產在轉讓環節，需要承擔較高的稅負。根據現行規定，目前轉讓房產，主要負擔房產營業稅、個人所得稅以及中介傭金，三項相加可達8%左右（具體可見表2）。如果再考慮到購入時支付的契稅等，稅負還會進一步加重，所形成的成本會超過售價的10%。這也意味著，按照目前的稅費標準估算，投資一套房，必須要等到房價上漲10%之后才能做到不虧損。

　　表2 賣方所需承擔的稅負和費用

　　稅負或費用 稅率或者支付比例 說明

　　房產營業稅及附加 普通住宅 免交 滿5年

　　成交價×5.65% 未滿5年

　　非普通住宅 （成交價－購入價）×5.65% 滿5年

　　成交價×5.65% 未滿5年

　　個人所得稅 普通住宅 成交價×1%或差價×20% 滿5年（含5年）唯一家庭住宅免交；差價＝成交價-購入價-合理費用

　　非普通住宅 成交價×2%or差價×20%

　　交易手續費 2.5元×建筑面積

　　中介費 成交價×1%

　　此外，隨著房產稅擴圍呼聲逐漸變大，持有環節的成本還有可能會上升。目前上海已經征收房產稅，其征收范圍為本市非家庭首套房超面積的超出部分（非家庭首套可享受人均60 平方米優惠），以及外省市人員新購房屋，其計算公式為：超出部分面積×單價×70%×0.4%（或0.6%）。假定持有一套面積為120 平方米、總價500 萬元的市中心非普通住宅，就目前而言需要承擔的房產稅就達到21000元/年。在未來，房產稅有望擴圍的城市包括北京、杭州等，因此這些城市的房產持有者，可能會面臨持有成本上升的情形。

　　選擇“炒房”風險在哪

　　當行情出現逆轉，繼續持有房產所帶來的風險，除了收益萎縮之外，另外一點就是變現能力的降低有可能會帶來不小的麻煩。

　　現階段選擇“炒房”，很有可能會面臨房價不漲或者微漲兩種情形。房價不漲，僅靠每年2%左右的租金回報，“囤房”會面臨回報過低的尷尬情形。如果房價保持微漲態勢，比如5%，那么加上每年2%左右的租金收益率，持有房產還能實現7%左右的收益，這也僅僅只是與投資銀行理財產品相當。

　　就目前的市場環境來說，除非是房價有望大幅上漲，否則都沒有必要選擇繼續增持房產。這是因為住宅屬于不動產，當價格處于上漲時期，而且市場處于供不應求過程中時，成交會顯得異常活躍，房產變得“搶手”。而當市場預期出現轉變，尤其是當前市場供應情況已經出現逆轉的前提下，市場觀望氣氛變濃，出售房產會變成一件相當困難的事情，此時風險加大。

　　交易活躍程度降低，已經持續數月。根據2014 年2 月份房地產市場成交情況來看，中國指數研究院監測的43 個城市中，有超過8 成城市成交量環比下跌。其中南昌跌幅最大，達78.70%。一線城市中，北京、上海等地成交量也出現大幅萎縮情形。如北京2 月住宅成交量環比下跌66.16%，上海跌幅為36.95%。此前曾傳出降價消息的杭州，成交量跌幅則達到57.21%。當然，此次成交量下滑，在一定程度上與春節長假有著不小的關系。而就目前的情形來看，3 月份的交易情況能否出現明顯的改善，目前還很難下結論。而3 月份的市場走勢，則很有可能會為2014 年定下基調。

　　有調查顯示，投資者對國內房地產市場的信心已經下降。DTZ 戴德梁行近日發布的《中國投資市場信心調查》顯示，投資者對近期政府一系列樓市降溫措施非常關注，他們還對一些供需狀況惡化的非核心城市的前景產生憂慮。