去年10月大賣的商鋪，正在遭遇空置的尷尬。
位于北京東四環慈云寺東北家的凱德錦繡小區，近2000平米的臨街商鋪曾在一小時之內售罄。和彼時的瘋狂相比，目前商鋪的出租情況則顯得慘淡。僅有少數店鋪開業，其中有一家便利店和一家房屋中介，大多數商鋪還在空置中，招租廣告赫然貼在緊閉的卷簾門上。
故事并不陌生。在凱德錦繡商鋪發售前，北京已有許多小區的社區商業陷入十分尷尬的境地。
熱銷與空置
譽翔安合伙人王珂發現，越是高檔住宅的社區商業，經營難度越大。位于朝陽公園附近的棕櫚泉國際公寓，二手房售價已超過6萬元/平方米，但其底商一直處于不慍不火的狀態中。“高檔住宅密度低，人流量小，光靠小區居住的居民難以支撐。”王珂說。在做投資建議時，他會勸客戶盡量避開社區商鋪，如果非要投，他會推薦居住密度較大的，甚至是一些舊小區的街邊商鋪。
王珂還發現，受電子商務沖擊最大的不是傳統的購物中心而是社區商業。
2012年中國零售市場經歷了近十年以來最大幅度的衰退。據中國連鎖經營協會2012年11月發布的調查結果，2012年1至9月中國連鎖企業百強銷售平均增長8.4%，低于前三季度社會消費品零售總額14.1%的增速。連鎖零售企業銷售額增幅低于社會消費品零售總額的增長，是2000年中國連鎖百強有統計以來的首次。
據百貨上市公司發布的2012年三季度財報顯示，超過半數以上的企業銷售和凈利處于下降狀態。連鎖超市業也不例外。2012年1至6月，永輝超市(601933)、蘇寧電器(002024)、人人樂商業等企業都出現了凈利潤大幅下降的局面。家樂福、沃爾瑪、特易購、卜蜂蓮花等大型外資的中國區銷售和利潤都呈現不同程度的下降。2012年家樂福已關閉了6家在華店鋪，而沃爾瑪也在采購部門開始大幅裁員。
過去，便利店、服裝店是社區商業的主要業態，在電商時代，社區商業的業態發生了巨大的變化。王珂回憶說，他有近一年的時間沒有在小區附近的超市購物了。日用品可以通過網購解決。而倡導一站式消費、能解決吃喝玩樂所有需求的城市綜合體，也吸走了住在小區里的居民。比如住在棕櫚泉國際公寓的居民，可在距離2公里左右的藍色港灣解決購物、娛樂需求。去年一家通過微博營銷的洗鞋店，店主親自上門送貨、取貨，打破了區域限制。昔日的社區便民服務店也在受電商沖擊。
社區商業的困境還在于，規模過大可能導致空置，規模過小有可能難以和區域購物中心競爭。中國社區商業工作委員會主任董利對本報記者表示，社區商業的風險是系統性的，銷售、招商、運營管理，包括建筑規劃設計出現問題都會影響社區商業運營與發展。從地產角度講，社區商業配套不售最好，售后的商業招商運營壓力都比較大，甚至一直閑置。
社區商業的問題一直存在，但在投資渠道狹窄的大背景下，投資者購買商鋪時，忽略了可能存在的風險。
重塑社區商業
新的消費趨勢也讓SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹重新思考商鋪的設計和定位。
三里屯SOHO、朝外SOHO的底商，都陷入了經營困境。與社區商業相似，寫字樓的底商主要針對固定的客群，輻射能力較弱。2008年，三里屯SOHO大賣時，從鄂爾多斯(600295)來的投資者首選就是商鋪。但時間證明，商鋪比寫字樓的投資風險更大。
潘石屹不久前在一場沙龍上公開表示，以后北京、上海真正的商鋪需求量不會很大。設計中，應以餐館和體驗中心為主。佳能在三里屯SOHO的體驗店，營業額幾乎為零，但可以提供良好的租金。
羅蘭貝格管理咨詢公司合伙人兼大中華區副總裁王榮在接受本報記者采訪時也表示，未來社區商業也應該以體驗式和便捷式的消費為主。由于開發商在對社區商業特點及業態經營需求研究不到位，建完之后的商業常常不能充分滿足商家使用功能。
董利還指出，商業使用對建筑結構的要求一般是格局方正、規整，立柱間距8米以上為好，層高、面寬和進深根據業態不同也有不同要求。而很多社區底商與樓上住宅結構相同，結果造成了招商和運營困難。
有一些地區嘗試從立法上限制住宅底層設置商鋪。正在進行二審的《珠海經濟特區城鄉規劃條例（草案修改稿）》提出，“住宅底層不宜設置商鋪。沿城市主干道的居住小區的商業服務設施應當集中獨立布置”，以加強小區管理，美化城市道路景觀。
萬科等公司也在嘗試在社區商業上有所創新。去年，萬科開設了“第五食堂”，這是指在家庭、單位、學校、街市酒樓之外，為社區居民提供的第五個就餐空間。幸福驛站則是萬科物業以社區實體店的形式為萬科業主提供的“一站式”的生活服務，包括房屋租售、車票代購、水電費代繳、組織團購、業主子女課外輔導、午托晚托、家政服務等，目前在全國范圍內也已經有210家。萬物倉則是在幸福驛站的基礎上，為業主提供的一種自存倉服務，業主可以把一些暫時不使用的日常用品臨時寄存在這類地方，并支付一定的租金費用。
不止王珂等一位業內人士預測，舊有的社區商業形態將被顛覆。
