隨著限購(gòu)松綁城市的不斷增多，個(gè)別城市成交出現(xiàn)反彈，但大多數(shù)城市成交未見起色。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，單純放松限購(gòu)無(wú)法扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)，需要足夠的金融支持和房企的“以價(jià)換量”才能帶動(dòng)市場(chǎng)回升。在發(fā)揮市場(chǎng)作用的同時(shí)，還需要政府抓緊中長(zhǎng)期制度建設(shè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　短期反彈不可持續(xù)

　　對(duì)于杭州、南寧、濟(jì)南等個(gè)別限購(gòu)松綁城市的成交反彈，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜認(rèn)為，目前這幾個(gè)城市正處于限購(gòu)放松后的爆發(fā)期，銷量激增，但預(yù)計(jì)不可能持續(xù)維持高位。

　　黃瑜認(rèn)為，放松限購(gòu)是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的一針“強(qiáng)心劑”，能夠在短期內(nèi)刺激需求集中爆發(fā)，但由于受市場(chǎng)預(yù)期看淡、信貸偏緊等因素影響，持續(xù)性需求動(dòng)力不足，難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)的整體低迷態(tài)勢(shì)。

　　黃瑜同時(shí)指出，部分城市由于前期房?jī)r(jià)過快上漲、需求提前釋放，導(dǎo)致需求不足，盡管限購(gòu)政策出現(xiàn)松綁，但需求不會(huì)立馬轉(zhuǎn)旺，庫(kù)存高企的局面難有改觀。

　　“限購(gòu)政策放松可能在短期內(nèi)釋放一部分被壓制的需求，暫時(shí)緩和疲弱的市場(chǎng)，但很難改變行業(yè)整體低迷和觀望格局。”克而瑞研究中心研究員楊科偉說。

　　金融支持至關(guān)重要

　　對(duì)于大多城市限購(gòu)取消了市場(chǎng)還是沒變化的現(xiàn)象，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，限購(gòu)政策不是影響樓市的主要因素，信貸和供需是關(guān)鍵。

　　“沒有信貸政策的支持，即使放松限購(gòu)，效果也不明顯。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說，建議金融機(jī)構(gòu)給予首次購(gòu)房者信貸支持。

　　楊科偉指出，取消限購(gòu)政策盡管賦予購(gòu)房者自由購(gòu)買第二、第三套房的權(quán)利，但對(duì)于剛需或改善型需求來(lái)說，實(shí)際購(gòu)買力的不足會(huì)使購(gòu)買計(jì)劃化為泡影。就目前貸款政策而言，二套房至少需要60%~70%的首付，貸款利率大多維持在基準(zhǔn)利率的1.1倍之上；三套房停貸，要買第三套房就必須要支付全款。

　　“克而瑞近日對(duì)全國(guó)33個(gè)城市的101家銀行分支機(jī)構(gòu)做的電話調(diào)查顯示，各家銀行對(duì)于二套房的首付比例和貸款利率的要求并沒有任何放松。銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)仍較謹(jǐn)慎。因此，銀行信貸支持缺位使原本被寄予厚望的取消限購(gòu)政策大打折扣，成交依然沒有改善。”楊科偉說。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，信貸放松更有利于需求釋放，但當(dāng)前放松的力度偏小，只是放貸速度加快，而首套房貸利率優(yōu)惠仍未有效擴(kuò)大，多數(shù)仍是基準(zhǔn)或上浮。另外，部分城市雖已取消限購(gòu)，但對(duì)外地人仍限貸。他預(yù)計(jì)，未來(lái)一年，銀監(jiān)會(huì)和央行將引導(dǎo)商業(yè)銀行逐漸松綁。

　　多舉措促市場(chǎng)穩(wěn)定

　　除了地方政府調(diào)整限購(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房企“以價(jià)換量”也能幫助消化庫(kù)存，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

　　“放松限購(gòu)客觀上有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)需求釋放，但無(wú)法從根本上解決庫(kù)存過大的問題。因此，在市場(chǎng)預(yù)期逐步穩(wěn)定的前提下，加強(qiáng)金融支持，同時(shí)企業(yè)抓住市場(chǎng)需求通過靈活的促銷措施促進(jìn)成交，有望帶動(dòng)市場(chǎng)回升。”黃瑜說。

　　楊科偉也認(rèn)為，對(duì)開發(fā)商而言，要想改變庫(kù)存高企的窘境，減輕購(gòu)買者對(duì)于限貸的顧慮，唯有通過價(jià)格下調(diào)，以價(jià)換量以自救，方能換來(lái)銷售的增長(zhǎng)，加快資金回籠，降低自身風(fēng)險(xiǎn)。

　　朱中一進(jìn)一步指出，除了地方放松限購(gòu)、金融機(jī)構(gòu)給予信貸支持外，提倡房企以合理價(jià)格銷售，以價(jià)換量，讓市場(chǎng)軟著陸。同時(shí)，建議地方政府對(duì)明顯供大于求的城市控制項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模。在發(fā)揮市場(chǎng)作用的同時(shí)，發(fā)揮好政府作用，抓緊中長(zhǎng)期制度建設(shè)。?