樓市下行二手房降價 購房者欲退房遭開發商拒絕

　　位于北京亦莊開發區的林肯公園是由北京和裕房地產開發有限公司開發的知名房地產項目。去年年底，吳女士以單價37300元/平米的價格入手了一套林肯公園二期119平米，總價446萬多元的房子。吳女士稱其本打算多付些首付，貸款短期內還清。后因為一些事情急需用錢，首付額度比最初計劃大為減少。如果開始還貸，每月要付2萬元左右的房貸，這樣經濟負擔會很大。而如果把房子賣掉，價格上也沒有一點競爭優勢。首先開發商手里還有大量房源，價格和當初購買時持平，二手房市場中更有大量其他投資者去年上半年甚至前年以20000—35000元/平米購買的房子，出手價格遠低于其買入時的37300元/平米，吳女士即便原價出售，在價格上也沒有任何優勢。

　　因此，吳女士萌生了退房的念頭。吳女士出示的其與開發商簽訂的購房合同中約定：“合同簽訂后，買受人因自身原因欲解除本合同的，應向出賣人提出書面退房申請，如果買受人在該商品房實際交付前解除合同，在獲得出賣人同意后，則購房定金不予退還，并向出賣人支付該商品房總房款10%的違約金。”吳女士算下來，如果選擇退房，需賠償開發商46萬元左右，但如果現在不退房，8月份收房時各項契稅算下來還要交13萬元左右，每月還需繳納銀行1萬多元的利息，加上二手房價貶值，這樣算下來整體損失將不止46萬元。退房的代價雖然大，但考慮到以后的還貸壓力和市場形勢，吳女士還是決定在八月份交房前將房子退掉。

　　然而，吳女士的退房要求被北京和裕房地產開發有限公司以“不能單方面解約”為由拒絕。在多次交涉未果的情況下，吳女士向中新網房產頻道反映其遭遇。中新網房產頻道記者聯系了林肯公園售樓處，希望就此事對該項目的負責人進行采訪。但售樓處的工作人員以“經理不在，且不方便提供聯系方式”為由拒絕了記者的采訪請求。

　　記者隨后又以購房者的身份分別詢問了林肯公園的售樓處和該項目周邊的二手房中介公司。林肯公園售樓處的工作人員表示，目前林肯公園二期的銷售均價為36000元/平米。而多家二手房中介公司的經紀人告訴記者，目前林肯公園二期的二手房價格根據戶型和朝向的不同，價格一般在26000—33000元/平米，且房源充足。一套戶型、面積和朝向與吳女士所購房屋相似，建于2010年的二手房目前掛牌單價為27500元/平米，總價為330萬元，每平米價格比吳女士購買時整整低了近萬元。

　　中消協：遇退房糾紛消費者可起訴

　　就吳女士遇到的問題，中新網房產頻道咨詢了中國消費者協會組織聯絡部主任邱建國。邱建國表示，因為合同中的所有條件都由買方承擔，因此吳女士這種情況一般來講是可以退的。他表示，如果開發商執意不退，那么消費者可以去法院提起訴訟解除合同。邱建國介紹，房子的事情比較復雜，受到樓市動蕩的影響很大。“08年樓市下行時，我們接到房地產關于退房的糾紛比較多，之后樓市穩步增長時期接到的關于退房的糾紛較少，現在樓市下行，這種情況又多了起來。”

　　北京潤文律師事務所律師張巖認為，在開發商不同意解約的情況下要想解除合同還是要走法律途徑。“消費者因為市場變化想解除合約，作為買房人愿意承擔違約責任的話，開發商可以要求他承擔違約責任，也可以要求他繼續履行合同”，張巖表示。

　　北京漢卓律師事務所律師安百山認為，吳女士簽訂的購房合同一方是否有權單方面解約在理論上存在一定的分歧，但實踐中只要一方承擔了合同約定的和法定的違約責任之后，是可以單方面解除合同的。現在開發商以“不能單方面解約”這樣一個理由拒絕了當事人，按照合同約定，要解除合同要經過開發商同意，現在開發商不同意就不能解除，那消費者只能提起訴訟，由法院來判定合同是否解除。

　　另外安百山指出，該購房合同中的條款明顯有利于開發商。一般的購房合同都是由開發商單方做出的合同，開發商在合同里都會有種種限制，利用締約優勢來制定出對其有利的合同條款。消費者還是處于締約弱勢一方，作為消費者，這種情況基本沒有什么措施可以避免，因為即使簽合同時發現了這一點，開發商也不會刪除或修改。安百山表示，退房糾紛的發生還是比較普遍的，特別是在房價下行的時期，很多業主要求解除合同來降低自己的風險，但這個時候降低自己的風險就是增加開發商的風險，開發商肯定會拒絕解除合約。