本報記者 劉勇 北京報道

    近日，SOHO中國(00410.HK)的人事震蕩引人關注，公司核心人物之一的SOHO中國副總裁王勝江離職。在業內人士看來，這是SOHO中國轉型的必然結果。

    人事變動頻繁

    SOHO中國的銷售業務在商業地產開發企業中可謂是獨樹一幟，其銷售團隊獨辟蹊徑，最早挖掘出晉商這樣的民間投資者的潛力，他們購買其物業的踴躍程度出人意料。不過，由于散售，使得物業的運營與管理出現困難，不少投資者手中的物業經營狀況并不理想，轉手也出現困難。

    業內人士認為，SOHO中國告別散售正是由于這種商業模式受到了挑戰。

    商業地產專家朱凌波向記者表示，散售的價格比較高，透支了未來的投資升值的空間。散售后，由于沒有整體的運營管理，物業的投資回報率并不理想，這對其之后的物業銷售會產生一定的不良影響。此外，一直以來，SOHO中國都以北京、上海為投資重點，而隨著兩地土地資源稀缺，收購物業將成為主要的投資方式，因此由售轉租可以說是必然的轉變。

    “散售模式并不受地方政府的信任，因為散售不容易做好，會使地方政府對項目產生質疑，不利于公司在地方的發展?！盧ET睿意德執行董事張家鵬說。

    去年8月份，SOHO中國宣布告別散售，轉向開發-自持。商業模式的轉變給SOHO中國帶來了高層人事的頻繁變動，公司推廣、設計等多個部門的負責人相繼離職，包括副總裁許洋、主管工程的高級副總裁李虹、推廣部總監王春蕾等，日前副總裁王勝江的離職更凸顯出商業模式的轉變給公司人事帶來的巨大影響。

    轉型當然意味著陣痛，但是，不少業內專家都認同SOHO中國由售轉租是正確的選擇。

    萬商聯行總經理劉智勇認為，對以寫字樓為主要業務的SOHO中國來說，近年來，寫字樓由于供應量少，租金翻倍，投資回報率比散售要高得多。目前寫字樓租金回報率的平均水平在5%-6%，好一些的可以達到8%。這個回報率對于融資的成本來說是完全可以承受的。SOHO中國以售轉租是完全正確的選擇。

    戴維斯報告顯示，2013年后三個季度，北京甲級寫字樓市場預計將繼續面臨供給短缺的狀況，這將令2013年全年供給量跌至過去十五年的最低值。寫字樓投資回報的前景比較樂觀。

    SOHO中國2012年年報顯示，去年公司銷售物業占總資產的比重僅為25%，75%來源于持有業務；公司預計2015年后，所有資產都將是自持投資物業，目前公司自持京滬兩地黃金地段總建筑面積近150萬平米的高端寫字樓，其中北京38萬平米、上海112萬平米。

    轉型陣痛

    SOHO中國轉型的陣痛并不僅僅表現在人事變動上，對于商業地產公司來說，租賃與散售可以說是兩種截然不同的模式，前期對地塊的選擇不同，更不用說項目的規劃設計等一系列問題。

    目前來看，SOHO中國的租賃業務低于市場的預期。安信國際的相關報告稱，位于上海的SOHO世紀廣場入駐率僅為60%，這使得2012年下半年的租金收入較上半年同比下降5%。此外，SOHO中國2012年年報顯示，公司去年153.05億元的營收內，投資物業的租金收入為14.8億元，占比僅為0.98%。據悉，今年下半年公司新出租的物業包括凌空SOHO及復興廣場。

    記者采訪的一些業內專家認為，SOHO中國在轉型的過程中，其業績報告難免會變得難看一些。

    不過，SOHO中國2012年的年報并不難看。公司去年營收僅155.44億元，凈利潤卻高達105.85億元。公司并不否認這是受惠于新項目竣工增加和投資物業重估收益急升。年報顯示，其“投資物業評估增值”高達96.05億元。

    “由售轉租對現金流的要求比較高，要達到財務上比較順暢的程度需要5-8年的時間?！眲⒅怯抡f。

    同時，長期持有項目對團隊的運營能力要求很高，SOHO中國之前以銷售見長的團隊顯然難以勝任。

    朱凌波表示，持有物業對招商運營能力要求比較高，對于SOHO中國來說，需要借助外部專業的力量。而且收購的物業通常都有一些硬傷，需要調整和改造，這有一定的難度，因此投資回報的周期相對拉長。

    顯然，SOHO中國意識到了這些問題，去年5月份，SOHO中國與盈石資產管理有限公司合作成立公司，雙方各持50%股份，由該公司專門為SOHO中國的自持商業項目提供商業運營服務，從定位、招商到運營等后續階段。

    “SOHO中國與盈石的合作方式是目前商業地產公司所采取的一種比較新的合作模式。盈石為SOHO中國提供定制服務，而業績指標將成為股權分紅的標準。相信SOHO中國在經過一段時間對持有物業運營方面形成比較成熟的經驗后，將會有能力組建一支自己的團隊?！敝炝璨ū硎?。