也許不遠的將來，除了極少數一線城市，住宅將不再是稀缺品。政府正在加緊去除住宅的投資投機屬性。而根據國土部的數據，過去8年來供應的住宅用地總量，足夠3倍于此的新增人口居住。

     在舊的城鎮化格局中，土地增速遠遠快于人口增速。決策層最近提出，新型城鎮化，將是人口的城鎮化。國土部近期重申，要堅持差別化供地政策，一些存在過剩風險的二三線城市將被限制供地指標。

     開發商要面對這種新的變化，萬科、保利等早已開始轉型。以傳統的住宅為主的開發商，未來將向城市運營商轉變。

     土地增長快于人口增長

     民建中央副主席、經濟學家辜勝阻在兩會期間指出，過去提城鎮化，更多是土地的城鎮化。據辜勝阻介紹，過去十年，土地城鎮化的速度是人口城鎮化速度的2到3倍，而新型城鎮化更強調的是“人”的城鎮化，特別是農民工的市民化。

     根據國家統計局數據，在城鎮生活的人口有6.22億，但實際上，其中很多還屬于農業戶籍人口，大體上有1.67億人。

     國土部副部長胡存智透露，過去8年來審批的城市住房用地可供2.82億新增市民居住，同期新增市民才1.67億，住宅用地供應速度遠遠超過城鎮人口增長速度。但樓市中為何還會出現住宅供應緊缺的問題？

     中國房地產學會副會長陳國強認為，過去在政策上較重視信貸和稅收政策的差別化，相對忽視不同城市和不同區域的差別化，尤其在土地政策上重總量管理輕結構管理，重增量部分輕存量部分，加減運算明顯不到位。

     國土資源部法律中心、信息中心年初聯合發布報告稱， 全國住宅用地供應總量11.08萬公頃，超過前5年平均水平29.3%。但在不同城市，存在一定程度分化。去年二、三線城市供應量增長速度較快，甚至高于一線城市，個別二、三線城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面積后，有一定的供應過量風險，仍需要差別化對待。

     國土部于去年下半年強調差別化供地思路，對重點城市的土地供應提出具體要求。今年3月份，國土部在對70個大中城市的統計中發現，差別化供地政策效應已經得到初步顯現。重點城市的推地力度正在加大，一線城市表現尤為突出，公開推地量同比增加達177.9%；二三線城市公開推地量同比也分別增加69.4%和75%。

     中投證券報告指出，隨3月底各地“國五條”細則出臺，土地差別化調控升級。從供給端來看，14個一二線城市明確年住房用地供應總量應不低于過去5年平均實際供應量，為穩定房價地方政府將加大推地力度，或將緩解一二線核心城市住宅用地供需矛盾。中投預計，未來土地市場整體成交將平穩，地價有小幅回調可能，或將為實力開發商提供補貨機會。

     開發商向城市運營商轉變

     在2012年度的業績會上，包括萬科、保利、中海外、恒大、碧桂園等開發商在內，均把城鎮化視為房地產行業中長期利好的因素。

     萬科總裁郁亮稱，房地產行業已經不是國家的支柱產業，而應該是城市的配套產業，在此定位下，萬科已經開始了包括商業地產、社區食堂、菜市場等住宅配套、附屬物業的運營。目前地方政府已經極少有單獨出讓的住宅用地，而是商業住宅混合，甚至獨有商業用地。這也成為開發商拿地以及進行城市運營轉型的壓力和動力。

     以廣州為例，最近兩年廣州出讓的大幅地塊，均是規劃了大量商業的廣州南站板塊以及廣州金融城板塊，單純的住宅開發商面對此類區域和地塊頗感為難。

     董事長宋廣菊則表示，保利在廣東早已開始了城鎮化試點。比如在位于廣佛之間千燈湖板塊的南海新城，保利開發了大型購物中心保利水城、五星級酒店保利洲際酒店，以及多個住宅物業。而中海外、萬達、新加坡豐樹集團等也悉數跟進該板塊。

     保利在廣東主導開發的另一個大手筆項目是佛山新城，則是佛山市政府未來的遷移之地。宋廣菊說，保利在上述新城的開發中，不僅是一個住宅開發商的角色，而是城市運營，包括寫字樓、購物中心、住宅、甚至公共項目，一體化的開發將帶動整個區域和城市的發展。保利將把此開發模式帶往全國其他城市。

     的城鎮化策略，則是招商地產對蛇口半島進行的城市化運營的探索和開發，形成了產業、居住互動為核心的社區開發模式。該公司未來將緊跟招商局集團，從深圳蛇口到福建漳州工業區等地深耕。

     恒大、碧桂園則聚焦經濟發達城市周邊大盤，提供性價比較高的產品，并逐漸提升酒店、商場、旅游產品等物業的比例。碧桂園表示，商業地產、旅游地產將是公司今年的業務重點之一。新型城鎮化將改變開發商的市場角色，包括房地產公司的拿地方式、產品結構以及利潤結構都需要做出改變。