白云商圈將再增12萬平方米商業面積 但記者調查發現商圈定位招租遠不如預期

廣州商圈探秘

“我2010年入手白云區萬達廣場的鋪位，當時售價5萬元每平方米，給我們的預期月租金為每平方米每月250元。沒想到現在租金已經斬半，甚至租不出去。”投資客胡小姐對記者抱怨稱。記者現場走訪發現，開業三年，白云萬達廣場空置率依然頗高，而品牌戰略已從此前想引入LV等高端品牌轉為售賣平價商品。按現在的租金，當下入手回本需要83年，出租回報率剛過1%。專業人士表示，白云商圈尚需要一段相當長時間的培育期，目前入手投資必須有“守”的心理準備。

萬達上市夢終圓。恒力商業地產（集團）有限公司正式改名“萬達商業地產集團”，9日正式生效，于港交所買賣。記者了解到，萬達集團的核心產品是以“萬達廣場”命名的大型城市綜合體。這些城市綜合體大都位于市郊，圈地建城。但萬達進入廣州的第一個A級旗艦店――白云萬達廣場卻似乎“出師不利”。

2010年2月，作為萬達集團當時已開業和在建的60多座萬達廣場中第一個A級旗艦店――總投資50億元的白云萬達廣場開業。據悉，Ａ級店是萬達廣場中建設標準最高的，當時全國只有四個，而白云萬達廣場是Ａ級店中的旗艦。萬達老總王健林在接受采訪時表示：“可以說，白云萬達廣場將是廣州市商業地產中至精彩的項目，甚至連‘之一’都可省去。”

而投資客胡小姐卻感到有苦難言。她告訴記者，其投資的街鋪對比三年前的租金已經斬半。“我2011年入手白云區萬達廣場的鋪位，當時萬達廣場街鋪售價5萬元每平方米，給我們的預期月租金為每平方米每月250元。剛開始確實以這個價格放租，但現在每平方米100元出頭才有人來租，甚至還可能租不出去。”

然而，就是這些“租不出去”的鋪位，目前在中介處掛牌，外街地段較好的，每平方米售價可高達10萬元。記者按較好地段的鋪位，月租金150元每平方米計算，若是以每平方米10萬元購買一個100平方米的萬達廣場臨街鋪，需花費1000萬元，但每月租金僅為1.5萬元，超過83年才能回本。就算按當年5萬元每平方米的價格計算，靠出租也要近42年才能回本。

實地調查

現象一：預想的“LV”變“30元T恤”

昨日，記者前往白云萬達廣場實地走訪。在號稱“投資超過50億元”、“將引入LV等高端品牌”的白云萬達廣場，記者發現，服飾、鞋類和箱包等商品以普通大眾品牌為主，以護膚品和化妝品為例，主要有自然堂、歐萊雅、玉蘭油等。室內商場的服飾品牌則與市內其他大眾購物中心不相上下；室外商場即萬達金街部分則品牌檔次更低，多為個體私營的不知名小品牌，有些商鋪甚至打出“停產清貨”的招牌，幾十元的服裝“有得揀”。“T恤低至30元一件，挺劃算。”消費者林小姐說。

消費者對于至今開業已三年的萬達廣場也頗有微詞。家住海珠區的王小姐和越秀區的劉阿姨一家去過一次萬達廣場后表示再也不愿去第二次。“當初開業時聽說品牌檔次非常高，但去逛過覺得很失望，大多數品牌和老牌購物中心的差不多，甚至還要差一些。”劉阿姨說，“交通也不是很方便，出地鐵后要走一段很長的路，免費停車只有2小時。”

現象二：招租不滿行人通道變停車場

記者在萬達廣場外的萬達金街逛了一圈，發現不少商鋪大門上“鐵將軍”把關，鋪內空蕩蕩，甚至還有的店鋪門面被木板圍蔽起來。在C區，記者看到長長的一溜門面緊鎖，門面前的行人通道――走廊則慘變停車場，停了好幾輛車。據附近的中介人員介紹，A萬達廣場B區的鋪租約為100～120元／平方米／月，管理費為10元／平方米／月，金街的鋪租約為150元／平方米／月，“天幕附近約200元／平方米／月。”上述中介人員說。但記者昨日看到，當年宣稱投資上億元打造的巨型高清“天幕”停工――未放映任何圖像。

“這里的生意平時不是太好，只有周末人稍微多一些。”萬達金街某家通訊器材店的老板告訴本報記者，“一個月連1萬元都賺不到，鋪租也不算便宜，虧不起的店就只好關門走人。”還有店鋪向記者抱怨：“金街內毫無規劃可言，桂林米粉店、小士多和咖啡館、名牌包清洗店放在一起，甚至還有賣五金件的”。

而放眼全國萬達廣場，白云萬達廣場金街經營的蕭條和不振也并非個案。據媒體披露，鎮江、襄陽等地的萬達廣場“金街”也冷清待客。

商圈起底

二手鋪有價無市 商業地產仍在涌入

萬達廣場并非個案，在萬達廣場所處的白云商圈，其他的大型購物廣場也處于苦苦掙扎的邊緣。在5號停機坪的2樓和3樓，記者同樣發現了被巨幅廣告圍蔽起來的門面。

盡管商圈尚未成熟，但在巨量商業規劃的利好之下，白云商圈住宅地塊價格節節攀升，合富置業云山錦繡分行主管衛達富告訴記者，隨著2010年萬達商圈的入駐，周邊的住宅市場也出現了一波上漲。目前，周邊二手電梯樓的售價大約在2萬~3萬元之間，購買者絕大多數都是周邊的生意人，買來以自住為主，投資需求非常低迷，整個二手房市場都比較疲軟。

商鋪成交更為疲軟。“現在萬達的鋪位轉手是比較困難，不過大部分一手業主也是以放租為主，放賣的不多，還處于守鋪階段。”而一個鋪位放租，大約需要一個月會找到人接手。

然而，其他的商業地產還在瘋狂涌入。5號停機坪和萬達廣場中間隔著的空地正在建的是上海綠地投資的超大型城市綜合體“綠地中心”――意味著白云商圈即將新增12萬平方米商業面積。

中原地產項目部總經理黃韜則認為，白云商圈尚需要時間培育。“白云新城要想叫板珠江新城，還沒有這個條件。”他表示，萬達、綠地的商業，要守一段很長的時間。

專家分析

扎堆餐飲自救 存“新同質化”風險

據悉，上半年，全國百家重點大型零售企業零售額同比增10.7%，增速下降0.3個百分點。另一方面，有數據顯示，截至2012年，中國共有3100家購物中心。未來兩年，每年新開業的購物中心數量或將維持在300～400家的規模。

“購物中心從拿地到建成，一般都要3～5年的周期。幾年前，百貨零售業正當紅火，所以很多地產商投資建設商業綜合體。”資深零售專家丁利國指出，“大多數人都沒有料到如今的狀況。”

“現在萬達難租，不少鋪面轉型做飲食。” 衛達富告訴記者，以前萬達廣場只有三樓有十家左右吃飯的地方，但現在很多外街和一樓的商鋪也喜歡做餐飲。

丁利國指出，去零售業態增餐飲將帶來客流管理上的巨大問題和壓力，“餐飲帶來的客流不一定會購物，而且主要集中在午餐和晚餐時段，使得這兩個時段商場人流特別集中，管理壓力增大。”而廣東省流通業商會執行會長黃文杰則指出，一窩蜂地增加餐飲比重將帶來“新的同質化”。