“在未來四年，如果所有項(xiàng)目如期交付，國內(nèi)十四個(gè)主要一、二線城市的寫字樓總量將增加4080萬平方米，增幅達(dá)80%。”近日，世邦魏理仕(CBRE)在探討未來四年寫字樓的供需情況時(shí)指出，盡管近幾年來許多開發(fā)商已經(jīng)在供應(yīng)井噴的二線城市推遲上市寫字樓項(xiàng)目，但仍難從供應(yīng)過量的風(fēng)險(xiǎn)中抽身，位于新興區(qū)域的寫字樓市場更將面臨巨大挑戰(zhàn)。
“從未來四年的供需關(guān)系上看，北京辦公樓供應(yīng)不足的情況將持續(xù)，上海、廣州及杭州的供需關(guān)系則相對(duì)平衡，而像天津、沈陽和重慶市場在未來幾年將出現(xiàn)供過于求的情況。”世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者介紹，過去幾年，相對(duì)于北京、上海、廣州等成熟的市場，大多二線城市政府為刺激，大力發(fā)展新CBD并在這些城市新興區(qū)域推出大量的土地發(fā)展商業(yè)物業(yè)。
世邦魏理仕研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在未來四年的所有新增供應(yīng)當(dāng)中，約有52%是來自于城市的新興區(qū)域，這個(gè)比例在天津達(dá)到了72.9%。
“在這些新興區(qū)域，商業(yè)氛圍還有待提升，各項(xiàng)公共生活配套設(shè)施也往往不到位，而基礎(chǔ)設(shè)施如公交、地鐵等仍需相當(dāng)長的一段時(shí)間才能完善，這使得原本就充裕的供給將需要更長的時(shí)間來消化。”陳仲偉指出，過去幾年，二線城市開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)而選擇推遲上市寫字樓以避開供應(yīng)高峰。“由于國內(nèi)辦公樓建設(shè)進(jìn)度延遲現(xiàn)象較為普遍，過去四年中國主要城市辦公樓實(shí)際新增供應(yīng)比我們預(yù)測值低30%~54%。”
盡管推遲上市使供應(yīng)過量的情況有所緩和，但在天津、沈陽和重慶這類城市，供應(yīng)過量風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。各大城市是否有足夠的需求來吸納未來的供給還有待觀察。
陳仲偉介紹，雖然中國經(jīng)濟(jì)朝第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，但二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度難以創(chuàng)造足夠大的寫字樓需求，無法擁有趕超北京、上海辦公樓需求的潛力。“過去三年二線城市三產(chǎn)年復(fù)合增長率為18%，依此速度，哪怕每年有45%的寫字樓新增供應(yīng)延遲上市，且上市后出租率80%即算成功去化，未來四年中二線城市的辦公樓新增供應(yīng)也要5.97年后才能基本消化。”陳仲偉預(yù)測，考慮到大量新項(xiàng)目上市和中央政府對(duì)市場的調(diào)控，未來四年延遲上市現(xiàn)象仍將繼續(xù)，尤其是在供應(yīng)過量風(fēng)險(xiǎn)較大的城市。
與此同時(shí)，處于城市核心區(qū)域、按高規(guī)格建造、由資深開發(fā)商開發(fā)管理并只用于租賃的“藍(lán)籌”寫字樓的匱乏，也是二線城市本就供過于求的寫字樓市場需要面臨的又一大問題。
根據(jù)世邦魏理仕對(duì)全國14個(gè)主要城市過去三年辦公樓數(shù)據(jù)的分析，藍(lán)籌寫字樓市場無論在租金增長、空置率、租金收入等各項(xiàng)重要指標(biāo)上均遠(yuǎn)超整體市場平均水平。具體來說，藍(lán)籌寫字樓的租金在過去三年(2010~)累計(jì)增長41%，比整體市場高出7個(gè)百分點(diǎn)；平均空置率也只有7%， 比整體市場的14%低7個(gè)百分點(diǎn)。世邦魏理仕方面指出，“藍(lán)籌寫字樓”在二線城市未來龐大的新增供應(yīng)中具有較強(qiáng)的競爭力。
但是，記者發(fā)現(xiàn)，藍(lán)籌寫字樓在未來供應(yīng)當(dāng)中的占比仍偏低，截至2012年底，二線城市“藍(lán)籌”辦公樓面積占比低于5%。未來四年，“藍(lán)籌”辦公樓新增供應(yīng)面積也只占總新增供應(yīng)的17%，至2016年累計(jì)“藍(lán)籌”辦公樓面積新增13.3%，并無太大改善。
市場分析人士指出，受此前幾年商業(yè)地產(chǎn)熱潮影響，供應(yīng)過剩的不僅僅是寫字樓。目前，許多二、三線城市都已出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱所留下的“后遺癥”。商業(yè)地產(chǎn)市場新一輪的洗牌或已不遠(yuǎn)。
